迪士尼项目的谈判近日已在重大原则问题上达成一致，几乎只欠中央核审的“东风”。而在乐园经济被爆炒的背景下，地产、基建等部分行业早已被米老鼠这只小耗子给“折腾”得上蹿下跳，相关上市公司的股价也被炒高了几波。

　　8月8日，在上海浦东新区政府举行的记者见面会上，浦东新区副区长刘正义透露，上海迪士尼项目的谈判双方已在重大原则问题上达成一致，目前仍需中央核审。几乎就在同时，在深圳与香港迪士尼打擂台的华侨城欢乐谷乐园也宣布，该主题乐园将于本月在上海开幕。两大知名乐园的到来，把上海乐园经济拉向了高速通道。

　　此前，上海A股市场的迪士尼概念已被炒高了几波。上海证券的报告说，迪士尼可以直接拉动酒店、零售、地产、基建等四大行业。

　　但是，《每日经济新闻》近日的调查却显示，上海的实体资本在部分领域的投资机会可能被高估，在目前行业内竞争已经比较激烈的情况下，可以预见的“价格战”将影响到投资者的收益。

零售商业：大百货不太“感冒”

　　在上海，欢乐谷的知名度显然没有迪士尼乐园高，号召力也不如后者。但是，欢乐谷毕竟是迪士尼在上海开幕前最能代表乐园产业的一个项目。从经济角度看，欢乐谷可以被认为是未落地的迪士尼在上海的提前“亮相”。不过，欢乐谷的到来，并没有迅速拉动当地的零售业发展。

　　中原地产负责对外联络的公关余盈盈说，他们公司的业务未涉及欢乐谷附近的商铺，因此对当地的商铺市场不作评价。与此同时，戴德梁行、第一太平戴维斯等国际房地产五大行也给出了相似的说法，或者更明确表示欢乐谷的到来并没有成为当地商铺出租率和租金价格上涨的重要理由。

　　在上海商铺行业，上述几家机构具有绝对的影响力。很多国际及国内知名的品牌都是他们的重要客户，开拓最新连锁店铺时，往往邀请上述房地产机构代寻合适的商铺。他们对欢乐谷的集体“失语”，多少可以看出上海零售业对乐园经济的态度。

　　中海基金上海公司的一位高级经理说，乐园经济可能更能带动周边的快餐、小商品、便利店的销售。但在上海商业地产开发、运营商眼中，欢乐谷周边的商业地产项目的招商计划和方案实施却是难以解决的大问题。

　　“除了餐饮、娱乐、小商品以外，欢乐谷周围的商铺还能做什么？”一位从事商铺招商的专业人士发出这样的疑问。熟悉上海零售行业的人士认为，无论是欢乐谷还是迪士尼乐园，周边可以经营的商业类型相当有限。游客要购物，还是会前往上海的市中心，而不会选择在当地购买。

　　上海证券的分析报告也认为，香港迪士尼乐园的开幕曾成为香港金银珠宝行业的重大利好，带动股票的直线上涨。但是，上海欢乐谷开幕是否能成为上海零售业的利好，却是个未知数。

　　来自上海松江区经委的一份统计数据显示，欢乐谷所在的松江商业，目前更多地是吸引满足当地居民日常消费需求的大型连锁超市，例如大润发、易初莲花、乐购、易卖得等。而除了百联集团以外，针对游客的大型百货业并没有大规模进入松江。

　　事实上，松江区在当时引入欢乐谷项目时，可能也没有想过要拉动当地的零售业发展。根据松江区“十一五”商贸服务业发展和布局规划，松江区希望将欢乐谷所在的佘山仅仅只是作为集主题公园、户外运动、度假观光、公共休闲于一体的生活休闲风情区。

酒店业：仍在观望之中

　　上海证券的报告显示，香港迪士尼的开幕曾拉动香港当地的酒店股票价格急升。一份针对上海酒店业的研究报告显示，在中高端市场方面，2004年全市有9家酒店投入营运；2005年新增12家；2006年新增23家，其中市场定位在五星级的有13家，定位在四星级的有10家。

　　而在欢乐谷所在的佘山，当地酒店数量达到11家，其中五星级2家，四星级1家，还有三星和二星级。11家星级饭店共有房间数1422间，床位数2275个，会议室(50人以上)30个，可容纳2600人。此外，非星级饭店有370家，房间7608间，床位数13128个。松江目前按四星级以上标准在建的还有5家，如黄河索菲特大酒店、天马深坑大酒店等，共有房间数1495间。松江还规划“十一五”期间拟建大型酒店22个，其中已基本具备条件，获得土地指标的10家，还有12家列入计划。

　　显然，仅依靠现有的酒店设施，松江就可以接待近2万人的游客规模。而欢乐谷开园第一年接待的游客数大概在300万，平均每天只有1万人，在扣除一部分上海本地的市民游客外，有多少外地游客会因为欢乐谷而住在松江仍是个疑问。

　　这使得酒店投资商目前表现并不积极。他们仍在观察欢乐谷开园对游客拉动的效应。接近松江区经委的一位人士说，有些开发商虽然项目有酒店的内容，但并不急于开发，而是首先开发了地块内的住宅。

　　上海的其他酒店投资者也有类似的心态。在世博会结束之后，原本为了接待世博会游客而投资建设的酒店有可能面临接待能力过剩的问题，而欢乐谷项目和上海迪士尼乐园如能先后开园，可以缓解其中的部分压力。但新建酒店加入竞争后，酒店业的竞争势必更加激烈，届时价格战最终将会影响到投资者的收益。

地产、基建业：已提前获利

　　无论如何，两大乐园的建设已经给一部分行业带来了巨大的收益，房地产业无疑便是其中最获益的部分。

　　数据显示，自从迪士尼可能落地的消息传出后，川沙的土地价格便直线上涨了10多倍，房屋售价也由最初的每平方米两三千元上涨到现在的13000元/平方米。迪士尼周边的诸多楼盘从消息传出开始，就一直在打“迪士尼牌”，甚至距离迪士尼乐园选址两三公里远的楼盘，也标榜自己是 “最近距离接触迪士尼”。

　　同样，欢乐谷建设之后，当地的地价也一直上涨。中原地产在佘山当地的门店经理介绍，在欢乐谷今年正式开园的消息传出后，当地的别墅成交价格和成交量均大幅飙升。易居中国的数据也显示，欢乐谷附近的别墅成交面积由一二月份的最低600多平方米，飙升至五六月份的9000多平方米，最高峰期成交甚至达到了1万平方米以上。

　　不过，对开发商来说，目前无论在欢乐谷乐园还是迪士尼乐园附近想要获得一幅土地并不是件容易的事。在欢乐谷所在的佘山板块，由于别墅禁令等限制，自2004年以来鲜有推出新的地块出让，目前在建在售的别墅项目大多是此前就已经获得的土地。

　　虽然有消息说，当地不久会有土地指标释放，但究竟地块面积会有多大、可以开发成何种形态的产品尚是未知数。但多数业内人士表示，即使当地政府大量供地，开发商也会因为欢乐谷乐园和当地的旅游自然景观而展开激烈的竞争，最终的成交地价不会低。

　　欢乐谷尚且如此，迪士尼自然更不例外。更何况两大乐园的投资者未必会允许周边的地产商占他们的“便宜”。香港中原地产的研究人士曾经透露，香港迪士尼乐园最近的楼盘通常要离它两三公里以外。

　　与地产业的情况类似，上海的基建业也已经提前赢利。上海迪士尼乐园的客流主干线——轨道交通11号线已经开工，上海市政工程勘察设计有限公司、上海申元岩土工程有限公司等基建单位已经投得勘察标。另外，通往迪士尼乐园的道路也已经在大规模拓展、修造中。

　　此外，围绕迪士尼乐园和欢乐谷乐园，浦东新区和松江区区政府正在大力发展当地的旅游业，并制订了一系列加强旅游休闲主题的发展规划，上述旅游规划可能会成为开发商和基建企业在当地发展的新机会。

　　以六灶的 《六灶镇旅游休闲功能区发展战略规划》为例，六灶计划在迪士尼附近的六灶新镇新兴主题型休闲度假地——“上海精品(新)江南乡镇”，准备充分利用天然河道水系开发滨水商业。当地为此制订了国际乡村快乐小城的发展计划，拟带动当地的餐饮、会展和旅游业。和六灶的情况相同，松江和浦东的川沙也有一系列的旅游业开发题材，这些题材被认为是开发当地旅游地产和商业地产的最佳机遇。

                            （本文来源：每日经济新闻     作者：杨羚强     发布日期：2009-08-13）